경매 권리분석 실전 가이드
초보자도 쉽게 배우는 등기부 해석 & 선순위·후순위 권리 파악법
권리분석, 왜 중요한가?
부동산 경매에서 가장 중요한 단계 중 하나가 바로 권리분석입니다.
권리분석이란 해당 부동산에 설정된 법적 권리와 순위를 파악하는 작업을 말하며, 이를 통해 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 무엇인지 미리 확인할 수 있습니다.
권리분석 실패 시 생기는 문제
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선순위 임차인 보증금 인수 → 수천만 원 손실
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가처분·지상권·지역권 등 매각으로 소멸하지 않는 권리 인수
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소유권 이전 후에도 명도 불가 상황 발생
즉, 싸게 낙찰받아도 권리분석을 못 하면 손해입니다.
등기부등본 해석 — 기본 구조 이해하기
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.
표제부
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부동산의 물리적 정보(주소, 면적, 용도, 구조 등)가 기록.
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토지면적·건물면적·용도(주택, 상가, 창고 등) 확인 가능.
갑구
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소유권 변동 사항이 기록.
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소유권 이전, 가압류, 가처분, 가등기 등도 표시.
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가처분이나 가등기는 매각 후에도 소멸하지 않는 경우가 있어 주의.
을구
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소유권 이외의 권리가 기재.
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근저당권, 전세권, 지상권 등 설정 기록.
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순위번호와 접수일자(설정일자)가 중요 → 권리 순위 판단의 핵심.
권리의 순위 파악 방법
경매에서는 권리의 설정일자가 순위를 결정합니다.
대원칙은 먼저 설정된 권리가 나중 권리보다 우선한다입니다.
주요 권리 유형
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저당권·근저당권
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채무 불이행 시 경매를 신청할 수 있는 권리.
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말소기준권리가 되는 경우가 많음.
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전세권
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전세금 반환을 담보하기 위해 설정.
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말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 인수.
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가처분
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매매나 소유권 이전 등 특정 행위를 금지.
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매각으로 소멸하지 않음 → 반드시 확인.
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지상권
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토지 사용 권리.
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소멸하지 않으면 건물 철거 불가.
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임차권
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주택임대차보호법 적용 여부에 따라 보증금 인수 가능성 존재.
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말소기준권리 이해하기
말소기준권리는 경매 절차에서 낙찰 시 소멸하는 권리와 인수해야 할 권리를 구분하는 기준입니다.
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말소기준권리 이후에 설정된 권리는 매각으로 모두 소멸.
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말소기준권리 이전에 설정된 권리는 낙찰자가 인수.
예시
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근저당권(2020.01.10) → 가압류(2021.03.15) → 전세권(2022.05.01)
→ 말소기준권리는 근저당권. 전세권과 가압류는 소멸, 근저당권보다 앞선 권리는 인수.
선순위·후순위 권리 판별법
🔹 선순위 권리
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말소기준권리보다 먼저 설정된 권리.
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대부분 인수 대상.
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예: 선순위 임차인, 선순위 전세권.
🔹 후순위 권리
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말소기준권리보다 늦게 설정된 권리.
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매각과 동시에 소멸.
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예: 후순위 근저당, 후순위 임차권.
Tip
임차인의 경우 전입일자 + 확정일자를 합산해 순위를 판단합니다.
실전 권리분석 절차
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등기부등본 발급
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인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 발급 가능.
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말소기준권리 찾기
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갑구·을구에서 권리 순서를 보고 기준권리 지정.
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선순위 권리 확인
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말소기준권리보다 빠른 권리가 있는지 체크.
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인수 금액 계산
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선순위 임차인 보증금, 지상권 가치 등 포함.
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현장 조사
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실제 점유자 확인, 전입세대열람으로 임차인 정보 파악.
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초보자를 위한 체크리스트
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말소기준권리보다 빠른 권리가 있는가?
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인수해야 할 권리 금액은 얼마인가?
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임차인의 대항력 여부(전입일, 확정일자) 확인했는가?
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가처분·지상권 등 소멸하지 않는 권리가 있는가?
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권리분석 후 예상 수익률 계산했는가?
결론 — 권리분석은 ‘안전장치’
경매 투자에서 권리분석은 단순한 절차가 아니라 리스크 관리입니다.
권리를 잘못 읽으면 예상보다 수천만 원을 더 내야 할 수도 있지만,
반대로 권리분석을 정확히 하면 다른 입찰자들이 두려워하는 물건도 저렴하게 확보할 수 있습니다.
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